panorama

Rakennushankkeen hallinta

Rakennushanke on monimutkainen prosessi, jonka hallitseminen edellyttää teknistä osaamista, alan sopimuskäytännön tuntemista ja hyvää kustannustietoutta. Tämä ei kuitenkaan yksin riitä, vaan hankkeen läpiviemiseksi on luotava systemaattiset menettelytavat, joilla määritellään tehtävänjako ja vastuut sekä varmistetaan tiedonkulku eri osapuolten välillä. Rakennuttajakonsultin tai muun rakennushanketta johtavan henkilön on ennen kaikkea hallittava hanke kokonaisuutena ja pystyttävä ohjaamaan projektia siten, jokaisella hankkeen osapuolella suunnittelijoista urakoitsijoihin on edellytykset onnistua omissa tehtävissään.



Rakennushankkeella on kaikki onnistumisen edellytykset, kun:

  • Sen tavoitteet on hankesuunnitteluvaiheessa selkeästi asetettu
  • Hankkeen osapuolet ovat tietoisia tavoitteista ja sitoutuneita niihin
  • Hankkeen läpivientiin varataan riittävästi aikaa ja resursseja
  • Projektia ohjataan ja johdetaan ammattimaisesti
  • Kaikki päätökset tehdään tietoisina niiden vaikutuksista

 

Tarkempaa tietoa rakennuttajakonsultin merkityksestä rakennushankkeen onnistumiselle löydät rakennuttajakonsultin roolia käsittelevästä tutkimuksesta.

Rakennuttamisen tehtäviä

Seuraavassa on esitetty esimerkkejä tyypillisistä rakennuttajan tehtäviä rakennushankkeen eri vaiheissa. 

Hankkeen vaihe:
Projektin suunnittelu ja ohjaus
Tarveselvitys
Hankesuunnittelu
Suunnittelun valmistelu
Suunnittelun ohjaus
Rakentamisen valmistelu
Rakentamisen ohjaus
Vastaan- ja käyttöönotto
Takuuaika

Projektin suunnittelu ja ohjaus

Projektin suunnittelun ja ohjauksen tavoitteena on ohjata ja seurata projektia siten, että investointi toteutuu virheettömästi, taloudellisesti ja oikea-aikaisesti. Siihen liittyviä tehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Projektiaikataulun laatiminen
  • Projektin organisointi, tehtävien sekä vastuiden ja vastuuhenkilöiden määrittely
  • Raportointi tilaajalle
  • Kustannusseuranta
  • Projektisuunnitelman laatiminen
Sivun alkuun
Tarveselvitys

Tarveselvityksessä perustellaan tilanhankinnan tarpeellisuus, kuvataan alustavasti tarvittavat tilat, rakenteet ja niille asetettavat vaatimukset. Tarveselvitysvaiheen tärkein tehtävä on eri tilanhankintavaihtoehtojen sekä niiden kelpoisuuden ja edullisuuden tutkiminen. Tarveselvitysvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Tavoitteiden määrittely
  • Tilanhankintavaihtoehtojen selvittäminen
  • Alustavien kustannus- ja kannattavuusselvitysten laatiminen
  • Tarvittavien riskianalyysien tekeminen
  • Hankepäätöksen valmistelu
Sivun alkuun
Hankesuunnittelu

Hankesuunnittelussa asetetaan rakennushankkeelle täsmälliset laajuutta, toimivuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat tavoitteet. Hankesuunnitteluvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Toiminnan asettamien tavoitteiden selvittäminen
  • Kiinteistönpidon asettamisen tavoitteiden selvittäminen
  • Tilaohjelman laatiminen
  • Rakennuspaikan ominaisuuksien, olosuhteiden ja rakennettavuuden selvittäminen
  • Tarvittavien kunto-, asbesti- maaperä- ym. tutkimusten tilaaminen
  • Tarvittavien lupamenettelyiden selvittäminen ja lupamenettelyiden käynnistäminen
  • Aikataulun ja toteutustavan määrittely
  • Tavoitteen asettaminen investointi- ja elinkaarikustannuksille. Investointikustannusten tavoitteen asettamisessa käytetään tilaohjelman perusteella laadittavaa tavoitehintalaskelmaa ja elinkaarikustannustavoitteen asettamisessa Ecost-laskentasovellusta.  
  • Rahoituksen ja kannattavuuden selvittäminen
  • Investointipäätöksen valmistelu.
Sivun alkuun
Suunnittelun valmistelu

Suunnittelun valmisteluvaiheessa organisoidaan suunnittelu, pidetään mahdolliset suunnittelukilpailut, pyydetään suunnittelutarjoukset, käydään sopimusneuvottelut ja valitaan suunnittelijat. Suunnittelun valmisteluvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Suunnittelun organisointi sekä suunnittelijoiden tehtävien ja vastuiden määritteleminen
  • Suunnittelijoiden valintamenettely. Päätökset suunnittelijavalinnoista tekee tilaaja.
  • Suunnittelusopimusten laatiminen
Sivun alkuun
Suunnittelun ohjaus

Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät suunnitelmat. Suunnittelun ohjausvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Suunnittelun käynnistäminen
  • Suunnittelukokousten ja -katselmusten järjestäminen ja dokumentointi
  • Suunnittelun valvonta
  • Ratkaisuvaihtoehtojen vertailu
  • Suunnitelmien tavoitteenmukaisuuden varmistaminen. Suunnitelmien kustannustavoitteiden mukaisuus voidaan tarkistaa jo luonnossuunnitteluvaiheessa rakennusosa-arvion ja elinkaarilaskelmien avulla.
  • Suunnitelmien hyväksyttäminen tilaajalla ja käyttäjillä.
  • Rakennuslupaan ja muihin viranomaislupiin liittyvien toimenpiteiden valvonta.
  • Tarvittavien lisä- ja muutostyösuunnitelmien teettäminen.
Sivun alkuun
Rakentamisen valmistelu

Rakentamisen valmisteluvaiheessa laaditaan ja käsitellään hyväksytyn urakkamuodon sekä hankintatavan mukaiset tarjouspyyntöasiakirjat, järjestetään urakkakilpailut ja valitaan urakoitsijat. Rakentamisen valmisteluvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Urakkamuodon valinta
  • Urakkaohjelman, yksikköhintaluetteloiden, tarjouspyyntöjen ja tarjouslomakkeiden laatiminen
  • Työturvallisuusasiakirjan laatiminen
  • Suunnittelijoiden laatiman urakkarajaliitteen koordinointi
  • Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen
  • Urakoitsijoiden kartoittaminen ja valinta urakkakilpailuun. Päätöksen valittavista urakoitsijoista tekee tilaaja.
  • Tarjouspyyntöasiakirjojen toimittaminen urakoitsijoille
  • Laskenta-aikaisten lisäselvitysten antaminen
  • Urakkatarjousten avauskokouksen järjestäminen
  • Tarjousvertailujen laatiminen
  • Urakkaneuvotteluiden käyminen ja dokumentointi
  • Urakoitsijan valinta- ja rakentamispäätösesityksen tekeminen tilaajalle
  • Maksuerätaulukoiden, vakuuksien ja vakuutusten tarkastaminen
  • Urakkasopimusten laatiminen
  • Rakennuttajan hankintojen valmistelu
Sivun alkuun
Rakentamisen ohjaus

Rakentamisen ohjauksella varmistetaan sopimuksenmukainen suoritus, huolehditaan toimeksiantajan eduista ja rakennuttajavelvoitteista sekä valvotaan urakoitsijoiden suoritusta. Rakentamisen ohjausvaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Rakennusvalvonnan aloituskokouksen järjestäminen ja dokumentointi
  • Työmaa- ja suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi
  • Työmaavalvonta erikseen sovittavan tehtäväluettelon perusteella
  • Urakoitsijoiden esittämien alihankkija-, laite- ja tuotevalintojen tarkastaminen ja hyväksyminen
  • Maksuerälaskujen tarkastaminen
  • Lisä- ja muutostyösuunnitelmien teettäminen
  • Lisä- ja muutostyötarjousten käsittely ja hyväksyttäminen
  • Rakennuttajan hankintojen ohjaus ja valvonta
  • Liittymissopimusten valmistelu
Sivun alkuun
Vastaan- ja käyttöönotto

Vastaanottovaiheessa todetaan, että rakennus on tehty suunnitelmien mukaan ja toimii suunnitellulla tavalla. Käyttöönottovaiheessa huolehditaan, että käyttäjä ja ylläpitäjä saavat valmiin rakennuksen, jota he osaavat käyttää ja hoitaa. Vastaan- ja käyttöönottovaiheen rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset
  • Vastaanotto- ja jälkitarkastusten järjestäminen ja dokumentointi
  • Luovutusasiakirjojen sekä käyttö- ja huolto-ohjeiden toimittamisen valvonta
  • Käytönopastusten järjestäminen
  • Vakuuksien valvonta
Sivun alkuun
Takuuaika

Takuuaikaisia rakennuttamistehtäviä ovat esimerkiksi:

  • Takuu- ja jälkitarkastusten järjestäminen ja dokumentointi
  • Vakuuksien valvonta
Sivun alkuun